Снос самовольной постройки без суда: когда администрация не имеет на это права

Что на самом деле изменил Верховный Суд

Прямой ответ: Верховный Суд РФ не ввёл новых оснований для сноса или сохранения построек — он обязал суды тщательно проверять, законно ли объект вообще признан самовольной постройкой, прежде чем переходить к вопросу о его судьбе. До сих пор на практике это звучало как формальность: администрация выносила решение, называла объект самостроем, и дальше спор шёл о последствиях, а не о том, применим ли сам этот ярлык. Тематический обзор ВС РФ № 13/2026 меняет именно это: документ объединяет 32 правовые позиции, часть которых прямо посвящена тому, когда администрация вообще не имеет права решать вопрос сноса сама, минуя суд.

Для строительной компании, застройщика многоквартирного дома, подрядчика по реконструкции или их юриста это не абстрактная теория. Обзор напрямую отвечает на вопрос, который чаще всего возникает на практике: что делать, если администрация города прислала уведомление о самовольной постройке и грозит снести объект своим распоряжением, не дожидаясь суда.

Когда администрация не может снести постройку сама

Прямой ответ: Статья 222 Гражданского кодекса РФ «Самовольная постройка» и так ограничивает случаи, в которых орган местного самоуправления может принять решение о сносе без суда, — это узкий, закрытый перечень, не общее правило. Администрация вправе действовать во внесудебном порядке только если постройка возведена на земельном участке без правоустанавливающих документов на него, либо расположена на территории общего пользования с видом разрешённого использования, не допускающим такое строительство, либо находится в зоне с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает возведение такого объекта, либо построена без разрешения на строительство там, где оно требовалось.

Тематический обзор ВС РФ № 13/2026 закрывает конкретные попытки обойти этот перечень на практике. Два пункта обзора прямо называют случаи, где администрация не вправе действовать сама, даже если формально у неё есть повод сослаться на один из пунктов перечня:

• Объект — часть многоквартирного дома. Пристройка, надстройка или помещение, входящее в состав многоквартирного дома, не может быть снесено решением администрации — только судом, независимо от того, какие основания для внесудебного порядка администрация указывает.
• Объект создан до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ — то есть до 30 октября 2001 года. Отсутствие правоустанавливающих документов на землю само по себе не даёт администрации права снести такой объект своим решением: вопрос передаётся в суд.

Логика обзора в этой части простая: закрытый перечень оснований для внесудебного сноса существует именно потому, что это исключение из общего правила «снос решает суд», а не параллельный короткий путь, который администрация может применить к любому зданию, которое ей не нравится.

Пристройка к многоквартирному дому — отдельный риск для подрядчика

Прямой ответ: если компания выполняет надстройку, пристройку или переоборудование помещений в составе многоквартирного дома, любая попытка администрации снести результат работ во внесудебном порядке незаконна сама по себе — это нужно знать и подрядчику, и собственникам, которые заказывали такие работы. На практике с этим чаще сталкиваются там, где застройщик или управляющая организация расширяют нежилые помещения на первых этажах, пристраивают входные группы, тамбуры или коммерческие блоки к существующему жилому дому.

Раньше формальная логика администрации часто строилась на том, что пристройка — это отдельный, новый объект, не являющийся частью дома, и к нему можно применить общий порядок внесудебного сноса. Обзор прямо снимает эту двойственность: если объект физически и юридически является частью многоквартирного дома, вопрос о его сносе решается только в суде, а не распоряжением администрации, даже когда формально у неё есть ссылка на отсутствие разрешения на строительство.

Это не означает, что такую пристройку нельзя снести вообще — суд может прийти к такому же выводу. Но порядок принципиально другой: у собственника и подрядчика есть право на судебное разбирательство с полноценной проверкой обстоятельств, а не на уведомление о демонтаже, которое нужно исполнить в административный срок.

Как суд теперь проверяет сам факт самовольной постройки

Прямой ответ: суд обязан отдельно оценить, правомерно ли объект отнесён к самовольным постройкам, проверяя каждый критерий статьи 222 Гражданского кодекса РФ по существу, а не ссылаясь на решение администрации как на уже установленный факт. Это прямо закреплено в части обзора, посвящённой оспариванию решений органов местного самоуправления: суд при рассмотрении такого спора проверяет правомерность отнесения объекта к самовольным постройкам.

На практике это означает, что застройщик или подрядчик, оспаривающий решение администрации, может и должен ставить вопрос не только о процедуре — кто принял решение, суд или администрация, — но и о содержании: действительно ли нарушен вид разрешённого использования участка, действительно ли режим зоны с особыми условиями использования территории запрещает такой объект, действительно ли отсутствовало разрешение там, где оно требовалось по закону на момент строительства. Суд не может удовлетвориться формальной констатацией — он обязан разобрать каждый из этих элементов.

Эта позиция продолжает более раннее правило: снос — крайняя мера гражданско-правовой ответственности, а не первый вариант решения любого нарушения при строительстве. Если нарушение незначительно, не создаёт угрозы жизни и здоровью и устранимо без разрушения всего объекта, суд рассматривает это наравне с альтернативой — приведением объекта в соответствие с установленными требованиями, а не только снос.

Когда объект можно легализовать, а не снести

Прямой ответ: обзор прямо называет несколько ситуаций, где требование о сносе не подлежит удовлетворению, даже если формальные признаки самовольной постройки присутствуют. Это не произвольное снисхождение, а конкретные, проверяемые условия.

Обратная сторона того же подхода: обзор не ослабляет правило там, где нарушение существенно. Здания на землях сельскохозяйственного назначения, незаконно переведённых под застройку, остаются самовольными постройками и подлежат сносу. Реконструкция, после которой техническое состояние здания аварийно и создаёт угрозу жизни и здоровью, не может быть легализована через признание права собственности — независимо от добросовестности застройщика на момент начала работ.

Кто должен доказывать законность постройки

Прямой ответ: бремя доказывания того, что при возведении постройки соблюдены градостроительные и строительные нормы, лежит на лице, которое осуществило строительство, — не на администрации и не на соседях, которые требуют снос. Отсутствие разрешения на строительство создаёт опровержимую презумпцию того, что объект опасен: застройщику нужно активно доказывать обратное, а не дожидаться, что истец не подтвердит нарушение.

Отдельная процессуальная позиция обзора касается экспертизы: судебную строительно-техническую экспертизу по спорам о самовольных постройках может проводить только государственная судебно-экспертная организация с соответствующей аккредитацией. Это сужает круг организаций, на заключение которых суд будет ориентироваться: заключение частной экспертной компании, даже качественное по содержанию, не заменит государственную экспертизу, если дело дойдёт до спора.

Есть ещё одна практическая деталь: по иску о признании права собственности на самовольную постройку к участию в деле в качестве ответчика обязательно привлекается орган местного самоуправления по месту нахождения объекта. Застройщику, который планирует легализовать объект через суд, нужно заранее понимать, что процесс не ограничится диалогом с соседями или смежным землепользователем — администрация участвует в деле как сторона.

Что проверить уже сейчас

• Дату фактического возведения объекта — для зданий до 1 января 1995 года и жилых домов до 14 мая 1998 года действуют отдельные, более мягкие правила.
• Статус объекта относительно многоквартирного дома — если пристройка, надстройка или перепланировка входит в состав МКД, административный снос неприменим в принципе, только суд.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок — их отсутствие даёт администрации право на внесудебное решение только в узком перечне случаев, не автоматически.
• Техническую документацию, подтверждающую соответствие нормам — бремя доказывания лежит на застройщике, и готовить её нужно заранее, а не только при получении уведомления от администрации.
• Формулировку уведомления или распоряжения администрации — на каком именно основании из закрытого перечня статьи 222 ГК РФ оно построено и применимо ли это основание к конкретному объекту вообще.

Правила получения разрешения на строительство по новой реестровой модели описаны в материале юридической фирмы «Партнёр».

Кого касается этот разбор

В первую очередь — застройщиков многоквартирных домов и подрядчиков, которые выполняют пристройки, надстройки или реконструкцию в составе существующих жилых домов: именно для этой категории объектов обзор прямо исключает административный снос. Касается это и собственников нежилых зданий, возведённых до 1995–1998 годов, которым администрация пытается предъявить требование о сносе без учёта переходных правил. Юристам строительных компаний разбор полезен как готовый набор ссылок на конкретные пункты обзора: в споре с администрацией или в суде это конкретная правовая позиция, а не общие рассуждения о соразмерности.

Частые вопросы

Может ли администрация снести пристройку к многоквартирному дому без суда?

Нет. Согласно пункту 22 Тематического обзора ВС РФ № 13/2026, орган местного самоуправления не вправе применять административную процедуру сноса самовольной постройки в отношении объекта, являющегося частью многоквартирного дома — такое решение относится исключительно к компетенции суда, даже если формально у администрации есть основания для внесудебного порядка по статье 222 Гражданского кодекса РФ.

Как теперь суд проверяет, является ли объект самовольной постройкой?

Суд проверяет каждый из критериев статьи 222 ГК РФ отдельно, а не формально ссылается на отсутствие документов: вид разрешённого использования земельного участка, расположение в зоне с особыми условиями использования территории и режим этой зоны, наличие или отсутствие разрешения на строительство, создаёт ли объект угрозу жизни и здоровью граждан или нарушает права третьих лиц. Это прямо закреплено пунктом 24 обзора — суд оценивает правомерность отнесения объекта к самовольным постройкам, а не принимает это как заданное условие.

Можно ли снести по решению администрации дом, построенный до 2001 года?

Нет. Если объект создан до вступления в силу Земельного кодекса РФ — до 30 октября 2001 года, — орган местного самоуправления не вправе принять решение о его сносе из-за отсутствия правоустанавливающих документов на землю. Этот вопрос решается только в судебном порядке (пункт 23 обзора).

Кто должен доказывать, что постройка соответствует строительным нормам?

Бремя доказывания лежит на лице, которое осуществило строительство, а не на органе власти или соседях, которые требуют снос (пункт 26 обзора). При этом отсутствие разрешения на строительство создаёт опровержимую презумпцию того, что постройка опасна — застройщику нужно доказывать обратное. Судебную строительно-техническую экспертизу по таким спорам может проводить только государственная судебно-экспертная организация (пункт 27).

Можно ли получить компенсацию, если постройку всё равно снесут?

Да, если застройщик добросовестный — то есть возводил объект по разрешительной документации, которая впоследствии была признана незаконной по вине органа власти или ресурсоснабжающей организации. В этом случае вопрос о выплате компенсации суд обязан решить одновременно с вопросом о сносе, а не оставлять его для отдельного процесса (пункты 19–20 обзора).

Материал подготовлен по Тематическому обзору Верховного Суда Российской Федерации № 13/2026 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством», утверждённому постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 № 16А/2026, и действующим редакциям статьи 222 Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ и Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Обновлено 19.10.2026.